保利香槟国际营销推广计划

发布于:2021-06-11 11:10:49

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保利香槟国际 2014 年 3 月份营销推广计划
一、销售背景
1、2 月份竞品动态(截止至 2 月 17 日)
竞品项目 销售套数 面 积 高层 价 格 金地艺境 13 76 *、80 *、90 * 起价 5600 元 均价 6500 元 最高价 6800 元 81 *、82 *、86 *、88 * 起价 5600 元 均价 6500 元 最高价 6800 元 88 *、90 *、135 *、144 *、168 * 起价 6200 元 均价 8700 元 最高价 9000 元 保利达翠堤湾 10 64 *、77 *、92 *、144 * 起价 5680 元 均价 6500 元 最高价 6900 元 中房上东花墅 18 45 *、77 *、85 *、91 * 起价 7000 元 均价 7500 元 最高价 8000 元 41 *、80 *、94 *、105 * 起价 8200 元 均价 8600 元 最高价 9300 元 33 *、72 *、80 *、 82 *、 91 *、 122 * 起价 7700 元 均价 8200 元 最高价 9000 元 龙湖紫都城 2 55 *、79 *、 88 *、115 * 起价 7000 元 均价 7500 元 最高价 7900 元 91 *、92 *、 94 *、106 *、 116 * 起价 7900 元 均价 8500 元 最高价 9200 元 95 *、107 *、 125 *、 135 *、 155 * 起价 9100 元 均价 9800 元 最高价 13500 元 一房一价 93 折、 一次性 98 折、 贷 款 99 折、 优惠活动 老带新 99.5 折 公积金贷款没有 折扣、新春 99 折 减 5000、贷款 98 折、 一次性 97 折、 认购 98 折、开盘 98 折 一次性 98 折、 贷款 99 折 7000 抵 5 万、 一次性 98 折、 贷款 99 折老带 新 99 折 付款方式一次 性 97 折(贷款 99 折)、7 天按 时签约 99 折、 老带新 99 折、 经理折扣 99 折 日来访量 20 20 直销、 房交会、 微 推广方式 无 信、 地铁报、 辽沈 晚报 无 8 20 沈城楼市、 电话 营销、直销 7 13 一次性 98 折、 贷款 99 折 老带新 99.5 折、 开盘优惠 98 折 130 *、 150 *、 170 *、220 * 起价 10000 元 均价 13000 元 最高价 17000 元 五月花 2 金地铂锐 8 75 *、79 *、 87 *、117 *、 130 * 起价 7000 元 均价 8000 元 最 高价 9000 元

面 积 小高层 价 格

65 *、76 *、77 *、 80 *、 92 *、 115 * 起价 5680 元 均价 6900 元 最高价 7300 元

面 积 多层、 洋房 价 格



围挡、老带新

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2、竞品小结: 1)区域内刚需置业特征明显,各项目成交主要受价格因素影响; 2)本案竞品项目中,中房上东花墅、保利达项目依托价格优势大量掠夺区域客户,且与本 案相邻,对本案形成较大影响; 3)金地艺境,为本案新增竞品项目,虽然区域不同,但是距离较*,户型及价格都将对本 案形成一定的影响; 4)目前各项目均未进行 2014 年推货计划,但区域内高层产品为主的方向不会改变,高层同 类产品竞争压力较大。

3、剩余产品情况(以下统计数据时间截止到 2014 年 2 月 18 日) 1)已推未售房源统计: 产品类型 楼 号 30# 31# 32# 33# 多层 34# 35# 36# 38# 40#(?) 多层小计 41# 42# 43#(?) 小高层 44# 46# 47# 108 108 102 92 85 72 16 23 30 数量 48 24 24 36 36 36 36 36 12 288 144 108 54 消化 48 21 20 31 34 31 16 28 8 237 138 104 35 剩余 0 3 4 5 2 5 20 8 4 51 6 4 19

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49# 50# 51# 小高层小计 合计 小结:

108 108 108 948 1236

75 61 100 762 999

33 47 8 186 237

小结:一期已推售 18 栋,其中 40#和 43#均只推出一个单元,共计 1236 套房源,消化 999 套,剩余 237 套,消化率为 80.8%。剩余房源集中在高层 109 ㎡房源、多层顶层及一层房源。

2)已推未售房源户型去化统计 产品类型 户型编码 户型面积 总套数 成交套数 剩余套数 去化比例 小结: 目前已推房源,整体已经去化超过 80%,为了避免销售进入瓶颈期,出现销售下滑的局 面,应及时进行新品的入市加推。 A1 65 ㎡ 160 140 20 88% A2 86 ㎡ 160 140 20 88% A3 109 ㎡ 160 123 37 77% 小高层 B1 50 ㎡ 156 141 15 90% B2 75 ㎡ 156 149 7 96% B3 108 ㎡ 156 69 87 44% C1 109 ㎡ 72 60 12 83% 多层 C1’ 109 ㎡ 72 62 10 86% C2 124 ㎡ 144 115 29 80% 1236 999 237 81% 合计

二、营销推广策略
1、阶段性工作目标: 1) 为确保项目全年任务指标的完成及二期产品的蓄客销售, 需要对一期存量产品快速清尾。 2)对一期未推产品进行集中蓄客,为 3 月份的集中开盘去化,做好准备。

2、阶段策略 1)借助现场活动和保利三房月线上活动,迅速吸引市场关注,为新品加推做好蓄客准备。
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2)确定主要媒体渠道,加大报广、户外、软文等多种形式的宣传力度,制造强势的市场声 音。

3、策略分解 1)线上推广借助保利三房月,释放项目新品入市市场声音,进行蓄客 2)线下通过保利香槟月,进行现场活动,氛围营造,为销售营造环境; 3)增加渠道和媒体推广力度,拓展有效客户资源;

三、营销执行
(一)销售执行: 1、一期产品加推 1)2 月 22 日开始对一期未推产品进行集中蓄客 2)加推时间建议:3 月 22 日 3)推售货量: 楼栋 37# 39# 40# 43# 45# 48# 合计 性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 高度 17.4 17.4 17.4 57.9 57.9 57.9 楼层 6F 6F 6F 18/1D 18/1D 18/1D 住宅面积 4373 4373 1465 4710 8371 9420 32712 套数 36 36 12 54 108 108 354

3)推售产品统计: 户型 产品类型 楼 号 C1-109 ㎡ 40#一个 多层 单元 18 24 42 C1’-109 ㎡ C2-124 ㎡ -

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多层小计 A1-65 ㎡ 43#一个 小高层 单元 小高层小计 54 54 54 A2-86 ㎡

36 A3-109 ㎡ B1-50 ㎡ 36 354 B2-75 ㎡ 36 B3-108 ㎡ 36

2、渠道执行: 1)外展点拓展: 在保证营销中心正常接待客户的前提下,组建销售小分队,寻找若干外展场地,每一个 外展派遣一名置业顾问常驻, 配置销售物料与现场派单人员。 实现每一名置业顾问就是一个 售楼处,变坐销为行销,将项目信息精准投放。

2)户外媒体资源调整 类别 街路 点位 主要功能 形式

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北顺城路 五爱市场 奉天街 新增 联合路 东北大马路 东陵西路 青年大街 五爱市场 盛京医院 原有 太原街 二环桥 桃仙机场 沈河热电

乐购楼顶 韩国城 陆军总院 竞品附* 竞品附* 项目附*交通岗 高登酒店 五爱针织城

客户引流 品牌占位、圈客 品牌占位、圈客 竞品截留 竞品截留 客户引流 品牌占位 品牌占位、圈客 品牌占位、圈客 品牌占位、圈客 竞品截留 品牌占位 客户引流

LED LED LED 户外 户外 交通蓝牌 保留 调整 保留 保留 保留 减持 保留

3)企事业单位宣讲: 通过与其他高端消费场所进行异业合作, 进行项目资料的展示, 让产品信息能够直接与 有效客户形成直面效应。建议场所:

类别

渠道名称 华晨宝马 华晨金杯

拓展方式 派单、宣讲 派单、宣讲 派单、宣讲 派单、宣讲

其他要求 人数至少 50 人 中午时段在员工食堂 中午时段在员工食堂 中午时段在员工食堂

企事业单位 606 所 黎明发动机

4)商圈覆盖:

类别 大型商超

渠道名称 五爱市场 南塔鞋城

拓展方式 外展、内刊、直投 派单

其他要求 展位靠*门口或电梯口 安排直投人员对商户投递

5)自有社区老业主资源
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类别 自有社区

渠道名称 保利花园 保利海上五月花

拓展方式 园内宣传 园内宣传

其他要求 宣传位置 宣传位置

6)异业合作

类别

渠道名称 华通丰田 4S 店 中晨华通雷克萨斯

拓展方式 零钱封 零钱封 零钱封 零钱封

其他要求 3-4 月派发 3-4 月派发 3-4 月派发 3-4 月派发

异业合作 上海大众东陵路展厅 广本路安店

3、推广执行 1)推广策略: ? 线上推广 以保利三房月为主要推广诉求,结合项目自身 109 *产品,进行卖点优化与集中*椋 带动项目整体的销售。同时,释放新品加推信息,重点进行蓄客,为开盘奠定良好基础。配 合短信、网络、户外等多种媒体组合形式,尽快完成 1 期产品清尾工作。 ? 线下推广 线下推广配合线上宣传,精准释放产品信息,积极寻找拓客渠道,形成圈层传播。建议 增加户外点位,形成良好的市场形象。微信、微博等公众信息*台与线上推广同步,由于朋 友圈进行转发的影响力度较大,带动身边好友关注,建议在微信公众*台举行“点赞有礼” 或“转发朋友圈”有礼等活动。扩大项目在潜在客户群中的知晓度。 ? 营销活动 配合保利三房月的线上推广炒作, 进行各个案场的活动配合, 由于三房普遍适用于各年 龄段客户群体,因此选择以“家庭”为主线开展大规模的系列暖场活动。拟定以“情——亲 情——真情”为主题的“欢乐家庭节” 。

2)推广目标: ? 存量去化。 ? 释放新品信息,锁定有效客户群体,促进成交。
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4)推广主题:

保利三房月 沈河法式学区房全城瞩目
5)推广主诉求: 【保利三房月】 男人每个阶段都有保利 3 房。 【50 万级对位奋斗男甜蜜三房;70 万级对位进取男幸福三房; 100 万级对位收获男*鹑俊咳呛A抗┯Γ扛龊媚腥吮啬苎∫惶住 【沈河法式学区房】 区域发展成熟再升级,生活配套完善,龙之梦、兴隆百货*在咫尺。地段、交通、学区优势 凸显。 【新品加推】 50-124 ㎡电梯小高层、宽景多层典藏新品上市。

6)媒体排期 ? 报纸广告排期 发布时间 3.3(周一) 3.5(周三) 3.10(周一) 3.12(周三) 3.13(周四) 3.17(周一) 3.18(周二) 3.24(周一) 发布媒体 沈城楼市 地铁报 沈城楼市 辽沈晚报 华商晨报 沈城楼市 华商晨报 沈城楼市 规格 整版 半版 整版 整版 半版 整版 整版 整版 开年开香槟 3.22 即将开盘 50-124 ㎡电梯小高层、宽景多层典藏新品上市。 主诉求 保利三房月 沈河法式学区房全城瞩目 50-124 ㎡电梯小高层、宽景多层典藏新品上市

1 小时 300 套 保利香槟国际荣创热销神话 50-124 ㎡电梯小高层、宽景多层典藏新品上市。 保利香槟国际开盘持续热销 新品续势加推 50-124 ㎡电梯小高层、宽景多层典藏新品上市。

3.31(周一) ? 软文排期

沈城楼市

整版

保利香槟国际开盘持续热销 新品续势加推 50-124 ㎡电梯小高层、宽景多层典藏新品上市。

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发布时间

发布媒体

规格

主诉求 保利三房月 沈河法式学区房备受推崇

3.7(周五)

华商晨报

半版 50-124 ㎡电梯小高层、宽景多层典藏新品上市 保利香槟国际学区房席卷沈城 现正火爆认筹中 50-124 ㎡电梯小高层、宽景多层典藏新品上市。

3.14(周五)

地铁报

整版

3.19(周三) 3.27(周四) ? 短信排期 发布时间 3.4(周二) 3.13(周四) 3.18(周二) 3.21(周五) 3.26(周三)

沈阳晚报 地铁报

半版 半版

3 月 22 日 保利香槟国际开年新品盛世开盘 50-124 ㎡电梯小高层、宽景多层典藏新品上市。 1 小时 300 套 保利香槟国际开盘引爆沈城楼市 50-124 ㎡电梯小高层、宽景多层典藏新品上市。

针对人群 短信公司高端人群资源库 老业主、意向客户 短信公司高端人群资源库 老业主、意向客户 短信公司高端人群资源库

主诉求 新品信息+产品卖点+活动邀约 新品信息+产品卖点+活动邀约 新品信息+产品卖点+活动邀约 新品信息+产品卖点 新品信息+产品卖点

7)活动建议 配合保利三房月的线上推广炒作,进行各个案场的活动配合,由于三房普遍适用于各 年龄段客户群体,因此选择以“家庭”为主线开展大规模的系列暖场活动。拟定以“情—— 亲情——真情”为主题的“欢乐家庭节” 。

活动一: (一)3 月 1 日-2 日——保利“HAPPY 家庭节”启幕 每户家庭都可以参加,小选手和爸爸妈妈一起参与 1、真情挑战 1)小朋友帮父母系鞋带 2)我的理想家——搭积木 3)家庭踢毽子 4)家庭掷飞镖
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5)家庭呼啦圈 6)垒水果色拉拼盘等比赛

2、心心相印 1)老婆帮老公打领带

3、亲子表心意 1)孩子表演,父母竞猜 2)家庭三人两足

活动二: (二)3 月 8 日-9 日——花漾女人、食尚魅力 1、以妇女节为背景的美食活动,邀请客户参加 1)母女“姐妹花”照相留念。 2)邀请高端美容院讲师,现场进行美容 SPA 体验会。

活动三: (三)3 月 15 日-16 日 1、早教活动 邀请亲亲袋鼠早教机构专门针对到场客户做一场关于早教的讲解和互动参与活动。

活动四: (四)3 月 22 日-23 日 1、融情乐园 “家庭环保”作品展,收集并展出家庭利用废弃物品制作的各种环保小作品。

活动五: (五)3 月 29 日-30 日 1、情系永恒——“牵手夕阳”寻找幸福老人 “牵手夕阳”寻找幸福老人,寻找度过金婚、银婚的幸福老人,收集他们的感人经历和珍贵
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相片。并在售楼处进行评选

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